Para intentar enmarcar el problema, es preciso destacar algunas de las características de este:

• Falta de suelo con el desarrollo de planeamiento necesario para poder promover viviendas en obra nueva. 
• Una demanda en alza muy superior a la oferta, y una demanda con grado de urgencia. 
• Un producto, construcción de vivienda, con un periodo de maduración (ejecución) a medio o largo plazo. 
• Unas tramitaciones administrativas largas y complejas. 

Todo ello enmarcado en un derecho constitucional, que ciertos partidos y colectivos se encargan de recordarlo con insistencia, reflejado en el artículo 47 de la Constitución: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. El mismo artículo también dice que los poderes públicos son los encargados de hacer efectivo este derecho. Al respecto parece claro que las administraciones deben hacerse con un parque público de vivienda, para poner a disposición de la ciudadanía en régimen de alquiler, cuestión esta última en la que por fin parece haber un acuerdo entre todos los agentes. El debate que no se ha abierto o querido abrir a la fecha es el que corresponde con la dimensión de ese parque público, y las condiciones de adjudicación, especialmente las referentes al acceso y salida de este. En un bien escaso como es la vivienda es imprescindible regular las condiciones de acceso y de abandono.

“La industrialización de los procesos productivos en la construcción es una asignatura pendiente”

Alternativas varias

La urgencia en poner vivienda en el mercado, la situación del suelo y la maduración del producto, obligan a activar todas las posibles vías de acceso:

• Calificar suelo simplificando los procesos administrativos. 
• Colaboración público-privada dirigida a la puesta en marcha del mayor número de proyectos, por ejemplo con instrumentos como el Fondo Social de la Vivienda. 
• Acceso por parte de la Administración a viviendas de segundas transmisiones, mediante la aplicación del derecho de tanteo o retracto. Adaptar la legislación al efecto. 
• Adaptar las normativas u ordenanzas municipales para posibilitar de manera inmediata los cambios de uso de suelo en locales comerciales para transformarlos en viviendas. 
• Facilitar la modificación mediante la segregación de grandes viviendas en un mayor número de viviendas, incluso utilizando el modelo de vivienda colaborativa (co-housing). 

Asimismo, la industrialización de los procesos productivos en la construcción es una asignatura pendiente, y sobre el que hay que esforzarse, puesto que permitiría reducir los plazos de construcción, y aminorar el problema de la falta de mano de obra en el sector.

“ El problema de la vivienda exige más oferta, más agilidad, más colaboración y más capacidad para innovar”

Cooperativas de cesión de uso 

Desde una perspectiva cooperativa, merece una mención especial el modelo de promoción de viviendas en régimen cooperativo mediante la fórmula de la cesión del derecho de uso. Una cooperativa constituida por unos socios promotores accede al suelo mediante la fórmula de compra o de cesión de derecho de superficie de un terreno por un tiempo (periodo de cesión no superior a 99 años). La cooperativa promueve, gestiona y mantiene las viviendas durante toda la existencia de estas. Los socios realizan una aportación inicial, adquisición del derecho de uso de la vivienda, y una cuota mensual para el mantenimiento de los gastos de gestión, recuperando la aportación cuando abandonan el proyecto y se traslada el derecho de uso a un nuevo cooperativista. Así, la vivienda deja de ser un bien especulativo para convertirse en un servicio orientado a satisfacer una necesidad. Se trata de una fórmula que ya se está aplicando con éxito en Cataluña.

Ninguna de estas medidas resolverá por sí sola el problema. Pero la vivienda exige precisamente eso: más oferta, más agilidad, más colaboración y más capacidad para innovar.